Découvrez, dans cet #article, quelles sont les 7 raisons pour lesquelles vous seriez #gagnant de faire #confiance à une #agenceimmobilière pour #vendre votre bien immobilier.
Message du rédacteur de l'article !
Une agence dispose de moyens bien plus importants pour réussir un projet de vente. Vendre par particulier est un réel risque de perdre du temps et de l'argent. N'hésitez plus, bénéficiez gratuitement de la force d'une agence.
Temps de lecture moyen de l'article : 10 minutes.
INTRODUCTION
Je ne tiens pas à affirmer qu’il n’est pas possible de vendre son bien par soi-même ! Preuve en est, de nombreux particuliers vendent encore leurs biens sans agence. Mais vendent-ils au bon prix ? dans les bons délais ? Nous allons voir cela ensemble.
Quelle est ma légitimité pour avoir écrit cet article ?
Pour finir cette introduction, voici 3 statistiques que j’ai retenues d’une étude postée en janvier 2020 :
1. SUR ESTIMER OU SOUS ESTIMER VOTRE BIEN
De nombreux facteurs comptent lorsqu’on souhaite connaitre la valeur de son bien. Si rechercher les m² de sa maison sur internet et le multiplier au prix du marché de votre secteur peut vous donner une "indication" sur la tendance du marché, ce n'est pas une estimation qui prend en compte l'état et les équipements de votre bien. Il est donc impossible de définir un prix de vente avec cette stratégie.
Vous l’ignorez peut-être, mais toutes les superficies d’un bien immobilier ou un terrain ne se valent pas et cela pour plusieurs raisons.
Ces deux maisons de 150 M² dont l'une où il n’y a plus qu’à poser les valises et l'autre où il y a beaucoup de travaux à prévoir ne valent pas le même prix sur un même secteur car elles n'ont pas la même valeur.
Non seulement l’état du bien est à prendre en compte, mais toutes ces autres caractéristiques le sont également :
Construction de la maison et matériaux utilisés ; son état général ; la mitoyenneté ?
La taille du séjour ; est-il ouvert sur la cuisine ?
Une vie de plain-pied possible ou non, le nombre de chambres et leur superficie.
La taille du terrain ; du vis-à-vis ; de futurs projets en mairie proches du bien à vendre ?
Possibilité de se garer facilement et en sécurité ?
La situation géographique : la ville, le quartier et les commerces de proximité.
La situation du marché de l’immobilier sur votre secteur est à prendre en compte. Je ne vous apprend rien en vous évoquant le principe de l’offre et de la demande.
Si la demande est forte alors le prix de vente sera forcément plus élevé, attention malgré tout à rester raisonnable. La demande peut-être forte pour 2 raisons principales :
Votre bien a des caractéristiques rares sur le marché de votre ville donc son prix et sa valeur sont plus élevés car sa concurrence avec d’autres biens aà vendre est faible.
Il y a peu de biens à vendre sur votre marché, donc chaque bien va générer beaucoup d’intérêt et donc son prix et sa valeur seront plus élevés.
A l’inverse, si la demande est faible alors votre prix de vente sera forcément réduit. La demande peut-être faible pour 2 raisons principales :
Votre bien à des caractéristiques très classiques et n’offre pas plus de valeur que les autres biens : alors sa valeur diminue.
De nombreux habitants de votre commune mettent en vente leur bien en même temps : donc la valeur d’un bien à acheter diminuera plus le nombre d’annonces augmentera.
Conclusion, la valeur de votre bien n’est pas fixe, elle évolue et il est très important de savoir le prendre en compte dans l’estimation de votre bien pour savoir réellement sa valeur sur le marché au moment où vous voulez vendre.
Sans faire appel à un professionnel de l’immobilier qui maîtrise tous ces sujets, vous ne pourrez jamais connaitre la valeur de votre bien sur le marché et donc son prix de vente.
Quel est donc le risque de mal estimer le prix de son bien immobilier ?
1. La sous-estimation
Evidement, si vous sous-évaluez vous allez perdre de l'argent. Même si c’est rare qu'un particulier sous-estime son bien, cela arrive de temps en temps et je voulais vous mettre en garde.
A savoir que contrairement à ce que l'on pourrait penser, un prix trop bas risque plus d’effrayer les visiteurs de votre annonce, sur l’état de votre bien, que de les persuader de vous contacter pour vous poser des questions et organiser une visite.
2. La surestimation
C'est si dur que ça à croire ? Surestimer votre bien peut aussi vous faire perdre de l’argent ! Cela risque de dissuader les visiteurs de votre annonce de vous appeler. Votre annonce va donc rester en ligne de nombreuses semaines et plus encore. Ce n’est pas un mythe lorsque l'on dit qu’une annonce qui reste trop longtemps en ligne intéresse de moins en moins les acquéreurs car elle perd de la crédibilité. Votre vente sera sans aucun doute très longue et vous finirez par vous impatienter. Pour réussir à vendre vous accepterez la première offre que vous aurez, qui sera sans doute plus basse par rapport à la valeur de votre bien sur le marché immobilier de votre secteur. En effet, l'acquéreur saura que vous êtes pressé de vendre.
2. REDIGER UNE MAUVAISE ANNONCE ET MANQUER DE VISIBILITE
Vous souhaitez mettre en vente votre bien et conformément à la première raison que nous venons de citer ci-dessus, vous faites intervenir un professionnel pour estimer votre bien.
Il vous rend son prix, et persuadé que ses frais d'agences vont nuire à votre projet de vente, vous décidez de vendre votre bien par vous-même avec le prix qu'il vous a rendu lors de l'estimation professionnelle.
En théorie cela pourrait-être une stratégie intéressante, mais en pratique, cela est un peu plus complexe !
En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons un logiciel de GRC qui nous permet d’enregistrer toutes les recherches de clients acquéreurs. Avant même de rentrer tout nouveau mandat, nous avons des acquéreurs potentiels inscrits en agence avec une recherche sérieuse qui attendent que nous leur proposons de nouveaux biens à acheter.
Même si parmi eux, certains recherches également de particulier à particulier, d’autres en revanche ne souhaitent pas acheter un bien immobilier sans l’accompagnement d’une agence. En mettant une annonce en ligne de PAP vous vous privez donc d’un portefeuille important de clients qui auraient pu vous faire une offre rapidement au meilleur prix.
A savoir : tous les acquéreurs qui recherchent de PAP, recherchent aussi avec une agence car nous envoyons régulièrement de nombreux nouveaux biens.
Laissez une agence immobilière s’occuper de votre vente c’est aussi s’offrir un maximum de visibilité. Laissez-moi vous présenter ce que nous avons appris à maîtriser :
Nous rédigeons des textes d’annonces professionnelles qui intègrent des mots clés sélectionnés en fonction de la clientèle que votre bien va intéresser. Cela nous permet de générer de la visibilité et par conséquent un nombre important d’appel.
Nous faisons une étude de marché afin de connaitre les biens autour de chez vous actuellement en vente et leur prix car ils vous feront directement concurrence. Cela nous permet de mettre en place, avec votre accord, la stratégie de diffusion la plus adaptée afin de maximiser votre visibilité à vous par rapport à celle des autres.
Nous avons investi dans un matériel professionnel de qualité pour prendre de belles photos et nous avons été formé à réaliser des clichés professionnels pour mettre votre bien en valeur.
Pour être sûr de toucher tous les acquéreurs susceptibles d’être intéressés par votre bien, nous souscrivons des abonnements à plusieurs plateforme très utilisées telles que : Leboncoin, Bien-ici, la Nouvelle République, A vendre A louer & notre site internet.
Pour finir, nous avons des statistiques très poussées qui nous permettent de connaitre l’activité exacte de nos annonces et de comprendre, quand cela est le cas, pourquoi nous n’avons pas d’appel sur l’annonce.
Vous êtes sans doute en train de vous dire que pour maximiser la visibilité de votre annonce de particulier vous pourriez opter pour les options payantes proposées par Leboncoin.
C’est vrai, et à votre place je penserais certainement la même chose que vous. Mais avant de souscrire à ces options payantes, voilà ce que vous devez savoir :
Au final vous saurez qu'une annonce de plus parmis tous ceux qui ont, comme vous, payés pour ces options.
Vous allez accepter de payer un site alors qu'un conseiller en immobilier de confiance aurait pu travailler pour vous et votre projet gratuitement.
3. CHOISIR LE MAUVAIS ACQUEREUR
Si vous avez déjà essayé de vendre un bien par vous-même ou si vous avez des connaissances qui ont essayées, vous n’êtes pas sans savoir que vous allez recevoir de nombreux appels de personnes "intéressées". Logiquement vous allez vous dire que chaque appel est un particulier qui a pris le temps de lire votre annonce, de regarder attentivement toutes les photos.
Malheureusement, et je ne veux pas vous décevoir, mais cela se passe rarement comme ça !
Plusieurs personnes vont vous appeler et poser des questions dont les réponses seront déjà dans l’annonce. Ils vont manifester leur intérêt pour votre bien et ils vous demanderont une visite. Evidement vous allez répondre à toutes leurs questions et accepter plusieurs visites. Avant de programmer un rendez-vous, vous souhaiterez sans doute obtenir des informations concernant ces personnes, qui s'apprêtent à entrer chez vous et c'est bien normal !
Alors que vous aurez répondu à toutes leurs requêtes, eux ne vous donnerons généralement aucunes informations, notamment concernant le budget et l'accord de la banque pour leur projet.
Après quelques visites, l'un d’entre eux vous fera une offre que vous accepterez, peut-être après négociation. Vous allez lancer la procédure auprès des notaires.
Une fois la signature de la promesse d'achat passée après plusieurs semaines de rédaction (en fonction du notaire) et le délais de rétractation de 10 jours terminé, vous penserez que c’est bon ! Vous avez réussi à vendre votre bien par particulier !
Et là... 2 mois plus tard, vous avez commencé toutes les démarches de votre côté pour l’achat de votre nouveau bien, et…..refus d’obtention de prêt de vos acquéreurs : vos clients n’étaient pas solvables pour leur projet d'achat.
Vous avez perdu 2 mois et votre projet d’achat est remis en question car vous devez remettre votre bien à la vente et tout recommencer à 0.
Tous les acquéreurs qui recherchent encore, verront votre bien revenir sur le marché. Ils se demanderont pourquoi et beaucoup d'entre eux ne vous appelleront même pas car il penseront qu’il y a un problème avec votre bien.
Et oui, ce n'est pas pour rien que de nombreux particuliers écrivent dans leurs annonces "pas sérieux s'abstenir".
En tant que professionnel il n'est pas toujours facile d'obtenir toutes les informations.
Mais nous avons appris à poser les bonnes questions pour faire parler les clients acquéreurs qui finissent souvent par nous donner plus d'informations que ce que nous avons demandé.
De plus, ils savent que nous pouvons leur envoyer de nombreux biens qui correspondent à leur recherche, il est donc plus logique pour eux qu'ils partagent avec nous leurs informations.
Avec l’habitude, nous savons également reconnaitre des discours hasardeux et identifier une personne qui n’a pas de réel projet défini et qui vous fera perdre du temps.
Enfin nous travaillons en partenariat avec des professionnels du financement, City&Co est l'un de nos partenaires.
Ils nous permettent de valider les projets de vos futurs acquéreurs et nous garantissent leur solvabilité.
4. PERDRE BEAUCOUP DE TEMPS
Si vous avez sur-estimé / sous-estimé votre bien, rédigé une mauvaise annonce, que vous manquez de visibilité ou que vous vous êtes engagé avec le mauvais acquéreur, alors vous avez déjà perdu beaucoup de temps.
Nous l'avons vu dans l'introduction de cet article : seulement 28% des ventes de PAP aboutissent. Si certaines se déroulent sans heurt, d'autres doivent passer par de nombreuses phases avant d'être conclues. Laissez-moi vous citer toutes les autres étapes ou vous allez perdre beaucoup de temps :
1. Pour faire les choses correctement, il faudra ranger toute la maison et faire de belles photos.
2. Rédiger un texte d’annonce le plus complet possible afin qu’il puisse répondre à un maximum de questions. L'objectif est d'éviter que des personnes dont leur projet ne correspondrait pas aux caractéristiques de votre bien ou que des curieux vous appellent.
3. Votre annonce postée, vous allez répondre à tous les appels.
Parmi eux, beaucoup de professionnels, comme moi, vous proposeront leurs services car ils ont envie de travailler. Cela s'appelle de la PIGE et un prochain article y sera dédié.
Vous aurez également beaucoup d’appels de particuliers si votre bien est affiché au prix du marché. Vous allez donc devoir prendre beaucoup de temps pour répondre à tous les appels, sms, messagerie Leboncoin, mail, etc. Vous devrez prononcer le même discourt et faire la même présentation orale de votre bien plusieurs fois par jour et souvent même pendant vos heures de travail ou pendant vos activités et loisirs personnels. Vous devrez répondre à de nombreuses questions. Certaines seront faciles à répondre et d'autres très techniques dont vous ne maîtriserez pas forcément le sujet, et c’est normal, ce n’est pas votre métier.
4. Afin de ne pas dire d’erreur qui pourraient être graves pour la vente, donc vous allez devoir prendre du temps pour maitriser tous les aspects juridiques et techniques qui peuvent gêner une vente ou qui sont obligatoires lors de celle-ci. Et oui on parle quand même de la vente d’un bien immobilier !
5. Une fois que vous aurez pris de nombreuses heures pour maîtriser ces sujets, vous devrez faire visiter votre bien.
A partir de là, ce sera porte ouverte, tous les jours, dans votre foyer et vous allez considérablement empiéter sur votre vie personnelle et professionnelle. Si vous ne faites pas de tri, vous allez faire 5 à 10 visites par jour, répéter le même discourt visite après visite, et tout ça pour rien. Comme on l’a dit avant, parmi ces visiteurs, nombreux d’entres eux n’auront surement pas de projet défini ou simplement pas le financement. Si l’acquéreur n’est pas disponible en même temps que vous et qu’il vous assure avoir le budget et être pressé d’acheter, vous allez devoir vous adapter jusqu'à même demander des heures à votre patron.
Les visites mal gérées peuvent s’éterniser et c’est souvent avec les personnes les moins intéressantes dans leur projet immobilier.
Quand vous aurez un client sérieux dans son projet et dans son financement, il faudra faire une excellente prestation lors de la visite. Mais encore une fois ce n’est pas votre métier et vous risquez de faire et dire des erreurs qui désintéresseront votre acquéreur sérieux de votre bien.
Pour finir, vous allez devoir supporter les avis et les critiques de vos visiteurs qui n’auront aucunes retenues dans la maison que vous avez construite ou aménagée à votre goût et avec toute votre passion ces dernières années.
6. Si vous faîtes parti des 28% de ventes entre PAP qui aboutissent, vous devrez vous battre quotidiennement avec les notaires pour faire essayer de faire avancer votre dossier rapidement et obtenir des réponses à vos questions.
5. OUVRIR LES PORTES DE VOTRE MAISON A N’IMPORTE QUI.
Disclaimer, dans cette partie je n’ai AUCUNE intention d'utiliser la "peur" pour vous persuader de me croire quand j'affirme que vendre avec une agence immobilière est la meilleure des solutions que vous pouvez vous offrir gratuitement.
Mon but ici est simplement de vous faire comprendre qu’il faut-être très vigilant car ces risquent existent bel et bien. D'autres articles sur Google en parlent également.
Vous allez donc accepter, pour la première fois de faire « confiance » à une personne que vous n’avez jamais vu, avec qui vous avez simplement échangé par téléphone et qui aura à peine répondu à vos questions sur son projet et son financement, de pénétrer à l’intérieur de votre domicile. Il pourrait très bien s’agir d’une personne ayant de mauvaises intentions et souhaitant faire du repérage dans votre maison.
Il en va de soit, cela pourrait également arriver avec une agence immobilière qui s’occuperait de votre vente. Cela-dit, il y a quand même moins de risque qu’un cambrioleur ayant de mauvaises intentions appelle une agence pour visiter un bien, et qu’il nous transmettre toutes ses informations personnelles dont son adresse de domicile, son financement auprès de sa banque pour ensuite réaliser une cambriolage. Et même s'il s'agissait de fausses informations, les ventes par particulier sont bien plus accessibles que par agence pour ce type de projet criminel.
6. PLAINTE DE L'ACQUEREUR CONTRE LE VENDEUR
Vous n’êtes pas des professionnels de l'immobilier et malheureusement vous ne pouvez pas tout connaitre. Néanmoins vous voulez vendre par vous même, vous acceptez donc les risques liés à cette décision.
Selon les erreurs que vous pourriez dire ou faire, votre responsabilité pourrait-être plus ou moins engagée si votre acquéreur vous faisait un procès :
Si l’acquéreur s’est senti manipulé ou trompé lors de l’achat, il peut intenter une action en justice contre vous.
L’acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Il convient dans un premier temps d'informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au-delà d’un vice caché, si l’acquéreur estime avoir payé trop cher votre bien par rapport au prix du marché, il peut également se retourner contre vous et vous pourriez-être contraint de rembourser une partie de la différence.
Le risque est de perdre énormément de temps et forcément de l’argent s’il s’avère que sa plainte repose sur des faits réels et même si vous n’aviez pas volontairement trompé la personne.
En cas de procès, votre prix de vente pourrait finalement être revu à la baisse afin de financer les dommages et intérêts.
Si la vente avait été réalisée par un professionnel de l’immobilier, il pourrait se servir de sa responsabilité civile professionnelle.
En tant que vendeur vous seriez intégralement protégé.
7. PERDRE DE L’ARGENT
Même si on dit que l’argent ne fait pas le bonheur, il est très utile quand on souhaite réaliser nos projets de vie.
Le but d'un projet immobilier est évidemment d'en gagner et pas d’en perdre.
Cela est peut-être difficile à croire, mais vendre son bien par particulier, est le meilleur moyen, au moins pour 72% des particuliers qui essayent de vendre par eux-mêmes, de perdre de l’argent.
S’il vous est arrivé l’une des 6 précédentes étapes que j’ai citées ci-dessus, alors malheureusement, vous avez déjà perdu du temps et donc de l’argent.
BONUS : VENDRE SON BIEN IMMOBILIER AVEC UNE AGENCE IMMOBILIERE
En choisissant de faire confiance à votre conseiller immobilier de proximité, vous risquerez de gagner beaucoup de temps pour profiter de votre vie personnelle et vous concentrer à fond dans vos projets professionnels, qui vous passionnent sans doute autant que mon métier me passionne, à chaque fois que j’ai la chance de participer à l’un de vos projets d’achat ou de vente immobilier.
Maîtriser votre secteur et estimer votre bien au prix du marché c’est mon métier et ma responsabilité !
Que vous aillez un projet de vente ou non, offrez-vous, au prix d’un simple café, l’assurance d’une estimation fiable en faisant intervenir un professionnel de l’immobilier.
Chers Vendeurs, découvrez tout ce que nous faisons pour vous, gratuitement :
Accompagner nos vendeurs dans les premières démarches administratives pour les diagnostics à réaliser.
Recommander des relations de qualité issues de notre réseau professionnel pour vous obtenir les meilleurs prix et les meilleurs conseils sur les travaux à réaliser ou non pour la mise en vente de votre bien.
Etablir une stratégie de vente et de communication adaptée à votre bien.
Cibler correctement vos futurs acquéreurs.
Rédiger une annonce professionnelle différente des autres biens en vente sur votre secteur.
Prendre et sélectionner les meilleurs photos qui permettront de mettre en valeur vos pièces et justifier votre prix de vente.
Diffuser en ligne votre annonce.
Envoyer à nos clients sélectionnés un mail de présentation de votre bien. Filtrer tous les appels entrants.
Définir le projet et le budget de nos clients acquéreurs pour ne pas vous faire perdre de temps avec des visites inutiles.
Répondre aux questions simples de nos clients concernant les caractéristiques de votre bien et répondre aux questions juridiques et techniques complexes grâce à nos formations obligatoires de conseiller immobilier professionnel. Nous pouvons citer l'exemple du nouveau #DPE2021 que nous maitrisons déjà parfaitement.
Organiser les visites et valoriser votre bien au travers de notre expérience et notre savoir faire.
Négocier la meilleure offre Net Vendeur dans votre intérêt.
Accompagner les Vendeurs et les Acquéreurs dans toutes les démarches administratives auprès des notaires et autres professionnels qui devraient intervenir lors de la vente.
FIN DE L'ARTICLE
Et oui, déjà, c'est fini.. Mais pas de crainte, un nouvel article sera posté sur mon blog dans les prochains jours.
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Si vous avez encore des doutes sur l’utilité des professionnels de l’immobilier, ou au contraire si j’ai su au travers de cet article et de mes explications vous faire changer d'avis, même partiellement, n’hésitez pas à me le faire savoir dans les commentaires sous l'article ou directement sur mes réseaux sociaux et par message.
Je vous remercie pour votre temps. Je suis à votre entière disposition si vous souhaitez discuter de votre projet vente ou d’achat immobilier, autour d’un appel sans aucun engagement ou d’un café chez vous, à l’agence ou en terrasse.
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